O impacto da alavancagem financeira em projetos greenfield: uma simulação de valor para o acionista no setor imobiliário

Abstract

Este trabalho investiga o impacto da alavancagem financeira na criação de valor para o acionista em projetos de investimento greenfield. Utilizando o método hipotético-dedutivo, a pesquisa estrutura-se em torno de uma simulação aplicada a um projeto hipotético de incorporação imobiliária. A análise foi conduzida pela metodologia do Fluxo de Caixa Descontado para o Acionista (FCFE), permitindo isolar os efeitos das diferentes estruturas de financiamento. Para isso, foram modelados e comparados dois cenários distintos: um primeiro cenário financiado integralmente por capital próprio e um segundo, alavancado, que combina capital próprio com endividamento de terceiros. A estrutura da dívida no cenário alavancado foi detalhada com um custo nominal e um sistema de amortização específicos, permitindo o cálculo do seu custo efetivo após os benefícios fiscais. A avaliação do impacto da alavancagem foi realizada ao se contrastar os indicadores de viabilidade e retorno obtidos em cada um dos cenários, examinando como a relação entre o custo do capital de terceiros e o retorno intrínseco do projeto afeta o valor gerado para o acionista.

This paper investigates the impact of financial leverage on shareholder value creation in greenfield investment projects. Using the hypothetical-deductive method, the research is structured around a simulation applied to a hypothetical real estate development project. The analysis was conducted using the Free Cash Flow to Equity (FCFE) methodology, allowing for the isolation of the effects of different financing structures. To this end, two distinct scenarios were modeled and compared: a first scenario financed entirely by equity, and a second, leveraged scenario combining equity with third-party debt. The debt structure in the leveraged scenario was detailed with a nominal cost and a specific amortization system, enabling the calculation of its effective cost after tax benefits.The impact of leverage was assessed by contrasting the viability and return metrics obtained in each scenario, examining how the relationship between the cost of third-party capital and the project's intrinsic return affects the value generated for the shareholder.