Shopping center: uma abordagem sobre as suas características jurídicas e evolução legal

Abstract

Os shopping centers pelo mundo possuem perfil jurídico muito próximo, com muitas particularidades próprias, tanto assim que de um modo geral em praticamente nenhum pais do mundo existe legislação específica, deixando-se, via de regra, as partes para livre contratação, embora com as balizas das normas gerais de direito e as de direito público. Na sua peculiar estrutura os shopping centers podem se organizar juridicamente na forma de condomínio pro indiviso, condomínio especial e sociedade empresarial, sem, contudo, ter uma modelo preciso, adaptando-se os interesse dos investidores, que devem atentar-se a opção que melhor se enquadra na centralização organizacional e de gestão. A complexidade dos empreendimentos dessa natureza reside, ainda, em cláusulas identificam a sua feição, que, por vezes, em prol da proteção do tenant mix, ponto primordial dos empreendimentos, estabelecem restrições ao lojista, p.ex. quanto à cessão de contrato, cessão de participação societária pelos seus sócios, fiscalização do faturamento bruto, imutabilidade do ramo de atividade etc., que encontram albergue no art. 54 da Lei n. 8.245/91, quando prestigia o pacta sunt servanda. A doutrina e a jurisprudência se debruçam sobre questão de validade de cláusulas e, ainda, quanto à necessária observância da boa-fé e da função social do contrato, com a conclusão que o reconhecimento de afronta a tais princípios deve ser vislumbrado caso a caso. O legislativo, por sua vez, também intenta aprovar lei para regrar a relação entre empreendedores e lojistas de shopping centers, todavia os projetos em tramite se posicionam em prol de uma das partes envolvidas e ignoram características e elementos de relevância da organização própria do formato de negócio que se vislumbra em shopping centers.